房子现在已经供大于求，为何开发商还继续建房？温铁军一语道破

北京、上海这些大城市的情况要好一些，但是高昂的价格也会让很多人望而却步。而到了2024年，房地产市场的形势并没有改善，房屋新开工的土地减少了22.5%，达到了7.39亿平米，而销售的面积则上升到了7.53亿平米。

到了2025年，虽然上半年的销量有所回升，但是在售的面积仍然徘徊在七亿平方米左右。虽然政府出台了一些政策，加快了存货的消化，但总体来说，还是有一些压力的。

那些闲置的房子，不仅会造成地皮的浪费，也会影响到地产商的收入。既然有足够的住房，干嘛还要盖啊？温铁军在2022年的一个产业会议上说，住房的供给是指住房的需要，而不是用于投资需要。

投资人将房屋当作证券，囤积起来等待价格上涨，或是租用租金。他们的目的，就是要有更好的房子。这些人都是有钱有势的人，一旦行情不好，他们就会出手。

看到这一幕，地产商们的勇气更足了，开始了新的项目。例如，高档小区总是有买主追逐，大面积的房子又有风景，投资人很喜欢。

除投资者外，还有政策的变化。自2021年以来，随着政府对房地产的信贷紧缩，三道红线的出台，使得企业贷款变得困难了一些，但是卖地仍在持续进行。

当地的销售收入弥补了财政缺口，2022年的销售面积为14.42亿平米，尽管下降了37.5%，但是供给并没有减少。公司害怕土地价格会回升，所以早早囤积土地。在2022年度，有11.5亿平米的地块被拍卖，一些区域的竞价势头很强。

到了2024年，国家将出台购买住房的政策，并设立三千亿的信贷额度，帮助地方政府去库存。五月份，国家发改委发布了一则关于土地库存超过36个月的要求，要求停止开发新的住房土地。

这使得土地供给更加紧张，企业更加急于抢占土地。到了2025年，银行法定准备金下降0.5个基点，增加了一万亿的流动资金，降低了住房公积金的利率，50多个省份也采取了同样的措施。开发商的算盘很好，只要一放松，他们马上行动。

发展商本身也有长期的眼光。在股市下跌的时候，他们相信将来还会回升。人们纷纷涌向大城市，等经济复苏了，就会有更多的需求。在公司的内部评价中，用地的准备才是王道，没有地，等于错失了机遇。

像万科和绿地这样的大公司，将会在2024年联手拿下土地，避免价格过高的风险。虽然存货很多，但大部分都是在一二线城市，很快就被外地的人给填满了。至于二三线城市，虽然比较缓慢，但因为有了新的政策，所以才会有这样的优惠。温铁军的看法在此得到了印证，即：“以项目为名，盖楼不能止。”

如果往深处想，就会发现，房产的捆绑实在是太多了。各地的负债都很大，而土地就是他们的命脉。不停止卖地，发展商就有了原材料。企业负债越大，房子越不能盖，贷款也就越难还。

2021-2022年，房地产企业由于现金流紧张，一些工程推迟开工，但是土地收购仍在进行。到了2024年，征地政策的压力有所减轻，但盖房子的热情并未减弱。到了2022年上半年，商品房的销量较上年同期下降了3%，但是去库存的时间却在减少。

温铁军这种人，讲究的是统筹城乡，合理配置各种资源。业界报导经常引述他的言论，谈到投资如何推动股市。

房屋供过于求的现象，从根本上来说，是供求关系的不平衡，根本原因在于需求。温铁军在村子里呆了这么多年，见过不少投资商加快盖房子的进度。房屋变成了投资品，怎么盖也盖不完。

发展商利用这一优势，把土地的资源转换为资金的升值。当股市走弱的时候，他们会等待行情的回升，当政策发生变化的时候，他们会采取措施。存货虽然积压，但在需求方面仍有投资支持.温铁军在北京举行的一次座谈会上表示，住房购买激励的多样化才是最重要的。这句话一出，立刻引起了不少媒体的关注，圈内人纷纷点头。

展望未来，市场正在转变。到了2025年，将会有更多的政策出台，降低存货的速度将会加快。接下来是温铁军的汇报，2024年的时候，他将讨论可再生能源，2025年的时候，他将发表自己的看法。产业会变得更加标准化，发展也会变得更加符合需要。

公司战略改变，集中精力消化股票。新开工减少，但高质量的工程仍在推进。存量下降至七亿平米以内，二三线城市有更多的折扣，对需求有吸引力。股民们更加谨慎，但对高档商品的需求却是稳定的。

结束语：

房地产，可不仅仅是用来居住的，更是一条产业链。温铁军说到了点子上，房子不是用来居住的，而是用来制造虚假的。发展商盖房子的动机，企业的政策，三者缺一不可。

将来，最重要的就是供求关系的均衡，只有这样，农村和城市之间的联系，才能稳定下来。普通民众关注的是房屋价格，地产商关注的是房地产，而政府则是宏观调控。存货的压力很大，不过正在缓慢的被消化。温铁军的看法是，不要只看到外表，要注意其中的原因。